Eigedomens verdi – kontantstraummetoden 

Næringseigedomar blir fortrinnsvis takserte etter tradisjonell metode for avkastningsverdi, via ein kontantstraumsmetode. Dette inneber å berekna leigeinntektene til eigedomen trekt frå eigarkostnader, der ein så finn noverdien til eigedommen ved å ned diskontera dei (estimerte) framtidige kontantstraumane via eit direkteavkastningskrav (multiplikator). 

Eigedomens = Inntekter x (Multiplikator x (1 – Eigearkostnadsandel )) 

Eigedomens verdi, kan beskrivast som noverdien av framtidige kontantstraumar frå eigedomen. 

Takseringsmetoden er sett i system, som eit utgangspunkt blir nytta tabellane nedanfor ved vurderingar på kvar enkelt eigedom. Reelle kontantstraumar og leigeavtalar kan vektleggjast der eigar og leigetakar er utan tilknyting til kvarandre, der leia er sett til «marknadspris». 

Leigeprisar p.r. kvadratmeter 

Leigeprisar blir sette etter funksjon per bygg, fordelt p.r. etasje. 

Eigarkostnader 

Eigarkostnader setjast p.r. bygning, under faktoren forhold ved bygg. 

Multiplikator 

Multiplikatoren setjast p.r. eigedom, via faktoren forhold omkring eigedom. 

Taksering av bygg med både bustad og næringsfunksjon 

For bygningar med både bustad og næringsfunksjon, vil eigarkostnader og multiplikator leggjast inn samla i faktoren forhold omkring eigedomen. 

For bustaddelen av eit bygg med både bustad og næringsfunksjon, vil Forhold ved bygg setjast under forhold omkring eigedom. 

Taksering av næringsseksjonar 

Seksjonerte eigedomar, kan bestå av både nærings- og bustaddel. Eigedomane blir takserte med den same faktoren «forhold omkring eigedom», dette på grunn av den tekniske oppbygningen av takseringsprogrammet. For næringsseksjonane, vil derfor eigarkostnader og multiplikator bakast saman til ein felles faktor under «forhold ved bygg». 

Takseringsmetoden er slik sett den same som andre næringseigedomar, sjølv om reknestykket vil verka noko komprimert. Matematisk, får me då følgjande formel for verdiberekning av seksjonerte næringseigedomar: 

Eigedomens = Inntekter x (Multiplikator x (1 – Eigearkostnadsandel )) 

Taksering av næringstomt 

Takst for næringstomt blir berekna for ubygde næringseigedomar i regulerte område. Utbygde næringseigedomar med låg utnyttingsgrad, vil skjønns messig kunne til leggjast takst for tomt av den ubygde delen av eigedomen. Utbygd tomt kan få tomt taksert ved spesielle høve der tomt utgjer ein spesiell verdi. Til dømes campingplass med oppstillingsplassar, eller andre eigedommar opparbeidde for utandørs oppbevaring/oppstilling. Desse blir takserte til kr 20 kr per M². i leigepris. 

Større eigedomar kan bli vurderte og takserte skjønns messig. 

Kaianlegg blir taksert etter løpemeter kaifront. Pris per løpemeter varierer frå kr 5.000 for enklare/eldre kaianlegg til kr 15.000 for IsPS-godkjent kaianlegg. 

Eigedomens verdi - Teknisk verdiberekning 

Teknisk verdi, blir omtalt i eigedomsskattefaget gjerne som dagens gjenanskaffingskost, redusert for slit, elda og eventuell utidsmessigheit. 

Dagens gjenanskaffingskost er dei samla kostnadene for å byggja eller investera i eit tilsvarande anlegg på takseringstidspunktet. Eldre anlegg kan vera bygd under andre tekniske og bygningsmessige krav.  

Med tilsvarande siktar ein til eit funksjonelt likt anlegg, men etter kravet frå notida. 

Teknisk verdi blir lagd direkte inn i gebyrprogrammet til kommunen, der detaljane i berekningane finst som vedlegg. 

Taksering av energianlegg 

Vasskraftverk, vindkraftverk, kraftnettet og petroleumsanlegg (med eit samleomgrep kalla energianlegg) er skilt ut som ei eiga eigedomsgruppe i eigedomsskattelova, jf. eigedomsskattelova § 3. 

Eigedomsskatt på vasskraftverk blir rekna ut på grunnlag av formuesverdien til kraftverka, jf. Eigedomsskattelova § 8 B-1. Vasskraftverk blir følgjeleg ikkje taksert av kommunen. 

Resten av energianlegga blir takserte av kommunen. For desse anlegga skal eigedomsskatte-taksten blir sette til den tekniske verdien av anlegga, jf. eigedomsskattelova § 8 A-2 andre ledd. Produksjonsutstyr og produksjonsinstallasjonar skal takast med i skattegrunnlaget, jf. eigedomsskattelova § 4 andre ledd. 

 
Takseringsmetoden for teknisk verdi 

Teknisk verdi blir fastsett på følgjande måte: 

1. Berekning av samla investeringskostnader for eit tilsvarande nytt anlegg på takseringstidspunktet. 
2. Berekning av frådrag for slit og elde. 
3. Fastsetjing av eit særskilt frådrag for eventuell utidsmessigheit. 
    

Samla investeringskostnader minus frådrag etter pkt. 2 og 3, gir den tekniske verdien av anlegget. 

Slit og elde blir avskrive lineært over levetida for anlegget. Frådrag berekning føreset følgjeleg at ein kjenner alderen på anlegget eller anleggsdelen og normale levetid. 

Frådrag for utidsmessigheit kan vere aktuelt for eldre og lite tenlege anlegg, og fastsetjast i tilfelle på grunnlag av eit fagleg skjønn.